2021财报季 | 中交地产vs万科A：两家公司关键财务数据对比分析

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作者 | 罗盘君

4月14日，中交地产披露年报，2021年实现营业收入145.42亿元，同比增长18.23%；归母净利润2.36亿元，同比下降32.19%；基本每股收益0.34元。公司拟每10股派发现金红利0.40元（含税）。

2021年报里还有哪些重要数据呢？

中交地产2021年营业总收入145.42亿元，经营业务出现下滑，其中销售收入增长、毛利润基本稳定、核心利润严重下滑。产品盈利的增长，完全依靠销售规模的扩大，但与此同时，由于毛利率的下滑，产品盈利的增长势头远不如销售规模的增长势头。虽然产品盈利增长，但费用支出增长更多，导致经营活动的盈利下滑。产品结构上表现出对"房地产"的依赖，产品"工业厂房租赁管理"亏损。中交地产2021年营业利润15.11亿元，经营活动产生的核心利润虽然贡献较多的利润，但营业利润同样对投资收益有一定依赖。

中交地产2021年毛利率22.91%，较2020年产品竞争力下滑。中交地产核心利润率3.3%，较2020年经营活动盈利能力降低。核心利润率降低主要源于毛利率的降低。

2021年核心利润4.82亿元，较2020年报减少8.66亿元，核心利润严重下滑。经营活动却出现资金缺口。2021年核心利润获现率-3.04，较2020年变现能力有所提高，其中对下游客户的议价能力提高、对供应商议价能力增强。经营活动本身不具有造血能力，更无法为折旧摊销、利息和股利支付提供现金支持。

2021年12月31日资产总额1419.62亿元，从合并报表的资产结构来看，资产配置聚焦业务，具有较强的战略发展意义。2021年12月31日存货规模1088.94亿元。较2020年12月31日，存货增长368.59亿元，存货规模快速扩张。集团账上货币资金123.70亿元。

2021年经营活动和投资活动现金缺口共86.12亿元。与2020年相比，资金缺口快速缩小。

图表：中交地产资金信号图，数据截至：2022年4月15日，来源：市值罗盘APP

除了对中交地产的财报进行八大维度的深挖外，关键指标还与万科A进行了对比。

图表：关键指标A股概览（部分已披露2021年报企业），数据截至：2022年4月15日，来源：市值参谋@和恒数据

图表：住宅开发每股指标排名（已披露2021年报企业），数据截至：2022年4月15日，来源：市值参谋@和恒数据

维度一 规模对比

我们选取市值规模、资产规模、经营结果三个维度的指标，对公司及其对标标的规模进行对比，以便公司对自身在行业中所处位置有初步的了解。

中交地产2022年04⽉15⽇市值169.82亿元，远低于万科A市值。

2021年12⽉31⽇中交地产总资产1419.62亿元，远低于万科A（19386.38亿元）。2021年报中交地产营业总收⼊145.42亿元，远低于万科A（4527.98亿元）。净利润7.39亿元，远低于万科A（380.70亿元）。

维度二 业绩成长

从营业收入、毛利润、核心利润、净利润四个维度，对公司的成长性水平、质量及其背后原因进行分析，并与对标公司进行对标，寻找成长性差异与原因。

2021年报中交地产净利润增速-17.50%，远⾼于万科A（-35.80%）。

2021年报中交地产营业收⼊增速18.23%，远⾼于万科A（8.04%）。

2021年报中交地产核⼼利润增速-64.24%，远低于万科A（-28.89%）。

来源：市值参谋@和恒数据

中交地产费⽤⽀出快速增⻓，导致经营活动的盈利下滑，需注意控费。

中交地产2021年度经营活动盈利较去年同期严重下滑。费⽤⽀出快速增⻓导致经营活动的盈利下滑，需要关注费⽤控制。

中交地产经营活动对利润贡献度不⾜，可能会导致公司利润的可持续性与成⻓性较差。资产及信⽤减值出现亏损，对利润产⽣了⼀定负⾯影响。需要对亏损活动给予⼀定关注。

来源：市值参谋@和恒数据

维度三 现金流健康程度

从现金流结构出发分析公司整体现金周转情况，再分别对公司的经营活动、投资活动、筹资活动和分红的现金流动情况进行分析，对公司现金流健康性进⾏判断。

从中交地产2019年报到本期的现⾦流结构来看，期初现⾦52.81亿元，经营活动净流出278.04亿元，投资活动净流出64.70亿元，筹资活动净流⼊397.53亿元，其他现⾦净流⼊129.76万元，三年累计净流⼊54.80亿元，期末现⾦107.62亿元。

2021年报核⼼利润获现率-3.04。中交地产经营活动变现能⼒低于万科A。

来源：市值参谋@和恒数据

中交地产暂未对2021年进⾏分红，三年累计分红0.94亿元。中交地产利润分红率与万科A基本持平。

中交地产2021年度经营活动本⾝不具备造⾎能⼒，且投资活动存在资⾦缺⼝，需要靠筹资活动补充资⾦，现⾦流健康程度较差。

维度四 资产配置

从总资产的变动和结构入手，再对经营资产、投资资产、货币资金、商誉和其他资产的占比、变动和构成进行分析，还原企业资产配置现状、趋势与风险。

2021年12⽉31⽇中交地产总资产1419.62亿元。从合并报表的资产结构来看，资产配置聚焦业务，具有较强的战略发展意义。较2021年09⽉30⽇，资产规模基本稳定。

中交地产⾮限制性货币资⾦不⾜以够覆盖短期有息负债，需要注意还款节奏与货币资⾦的充⾜情况。

维度五 股东回报

首先从净资产报酬率入手，通过杜邦分析，将净资产报酬率拆解为总资产报酬率与权益乘数，从资产质量与财务杠杆两个角度分析净资产报酬率变动与差距的原因。

2021年报中交地产ROE7.46%，较2020年报股东回报⽔平降低。中交地产ROE的下滑主要来源于总资产报酬率的下滑。

中交地产ROE低于万科A，主要是由于其较低的总资产报酬率。

中交地产股东回报⽔平较去年同期下滑。中交地产股东回报与万科A有⼀定差距。

维度六 经营活动

以经营资产报酬率为核心，将经营资产报酬率拆解为核心利润率和经营资产周转率，从盈利性和经营资产的周转效率入手，对产品竞争力、各项费用以及各项经营资产的质量进行分析。

2021年报中交地产经营资产报酬率0.46%。较2020年报，经营资产报酬率有所恶化。经营资产报酬率的下滑主要来源于核⼼利润率的下滑。中交地产经营资产报酬率低于万科A，主要是由于其较低的核⼼利润率导致的。

2021年报中交地产核⼼利润率3.31%。较去年同期经营活动盈利能⼒降低。中交地产2021年报较2020年报核⼼利润率的降低主要源于⽑利率的降低，需要对相关活动的变动原因进⾏分析并进⾏相关的经营管理改善。中交地产核⼼利润率低于万科A（10.21%）6.89个百分点。

来源：市值参谋@和恒数据

2021年报中交地产经营资产周转率0.14次，较去年同期有所恶化。中交地产经营资产周转低于万科A。

与去年同期相⽐，中交地产经营活动盈利能⼒下滑7.64个百分点。中交地产经营活动盈利能⼒与万科A有⼀定差距。与去年同期相⽐，⽑利率下滑3.61个百分点。

中交地产存货周转率下降的同时，⽑利率也发⽣下滑，存货质量出现负⾯信号。商业债权发⽣减值，商业债权质量出现问题，需要加强对商业债权的管理能⼒。

维度七 投资活动

对公司投资活动进⾏分析，将投资进⼀步拆解为内⽣性产能建设投资、具有战略意义的对外股权投资和理财投资，分析企业投资活动的去向，以及各项投资的效益情况。

2021年报投资活动资⾦流出92.18亿元。投资流出集中在理财等投资，占⽐95.75%。2019年报到本期投资活动累计资⾦流出215.42亿元。近三年投资流出集中在理财等投资，占⽐95.18%。

2021年报产能投⼊0.74亿元，处置38.74万元，折旧摊销损耗0.70亿元，新增净投⼊409.34万元，与期初经营性资产规模相⽐，扩张性资本⽀出⽐例1.00%，产能以维持和更新换代为主。中交地产扩张性资本⽀出⽐例与万科A基本持平。

中交地产⻓期股权投资50.66亿元，较2021年09⽉30⽇快速增⻓。其总资产占⽐较2021年09⽉30⽇增加。中交地产对⻓期股权投资的配置低于万科A。

来源：市值参谋@和恒数据

中交地产投资⽀付的现⾦88.27亿元，收回投资收到的现⾦38.80亿元，公司短期投资活动较为活跃。

中交地产⻓期股权投资收益率-0.86%，⻓期股权投资亏损。中交地产⻓期股权投资收益率与万科A有⼀定差距。⻓期股权投资发⽣减值损失。

维度八 筹资活动

对公司筹资活动进行分析，将投资活动拆解为债权和股权分析企业资金的来源，并通过金融负债理财、经营活动现金付现率等指标，对企业的还本付息压力进行分析。

经营活动与投资活动资⾦缺⼝86.12亿元，较2020年报缺⼝迅速缩⼩。2019年报到本期经营活动与投资活动累计资⾦缺⼝342.74亿元。筹资活动现⾦流⼊505.72亿元，其中股权流⼊33.37亿元，债权流⼊441.73亿元，债权净流⼊123.25亿元，公司的⽣存发展仍对贷款有⼀定依赖。

中交地产⾦融负债率44.73%，较2020年12⽉31⽇⾦融负债⽔平降低。万科A⾦融负债率13.91%，中交地产⾦融负债⽔平⾼于万科A。

中交地产⾦融负债⽔平极⾼，⻓期偿债压⼒⾼。中交地产⾃⾝不具备造⾎能⼒，却仍要进⾏利息的⽀付，付息压⼒极⼤。

最后针对中交地产2021年报，我们提请大家注意：经营活动贡献不足、核心利润下滑、盈利性下滑、经营资产周转效率下滑、存货质量下滑、经营活动不具备造血能力、货币资金对短期负债的保证程度低、金融负债水平极高，导致公司面临较大的债务压力、相对于经营活动造血能力付息压力大。

图：中交地产估值曲线，来源：市值罗盘APP

以近三年市盈率为评价指标看，中交地产估值曲线处在严重高估区间。未来走势如何，除了对基本面的分析与资金面的观察外，还受市场情绪等多种因素左右。

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